宅建士

RETIOメルマガ第113号

投稿日:2016年4月2日 更新日:

宅建士(旧宅建)試験合格者と関連事業者向けの無料メールマガジン「RETIOメルマガ第113号」が、不動産適正取引推進機構から配信された。

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最初の内容は「今日の視点」。今回は地方都市における不動産市場の活性化に関する記事。東京など都市部では不動産の取引が活発だが、同じ日本国内でも地方都市ではそうではない。空き家や空き店舗、老朽建物が増加している現状の改善は喫緊の課題である。これらの不動産ストックを負の資産と捉えず、貴重な地域資源として見つめ直し、いかに再生・活用していくかが重要になってくる。

そこで本号では、「エリア全体の不動産の資産価値を高めるエリア・プロパティ・マネジメント(APM)についての検討を進めて、不動産オーナーやアセットマネジャー(AM)、プロパティマネジャー(PM)等の専門家とも連携しながら、地域の中で不動産再生を連鎖させて、地域全体の価値を高めていく不動産ストックビジネスの要となるような新たなプレイヤーの位置づけについて考えていく必要がある」と伝えている。また「不動産証券化事業の活性化」の促進も大切だ。

次の記事は「行政の動き」。本号では「住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく住宅性能表示制度の実施状況について(平成27年12月末時点)」「基礎ぐい工事の適正な施工を確保するための大臣告示とガイドラインを策定しました。」「住宅・ビル等の省エネ性能表示のガイドラインを策定・公表しました~建築物省エネ法に基づく表示制度が平成28年4月より始まります~」「平成27年度民間住宅ローンの実態に関する調査」などに関して掲載している。

そして注目ポイントは『「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正について』である。これは宅建士試験と言うより、マンション管理士試験に関する内容だが、平成28年3月に公表された国土交通省の告示「マンションの管理の適正化に関する指針」および局長通知「マンション標準管理規約」である。

参考リンク マンション管理士の試験はどのような内容?(合格に必要な時間など、フォーサイトマンション管理士講座)

最近では住民の高齢化により自治会(町内会)役員の成り手がないという話を聞くが、これはマンションの管理組合でも同じだ。またマンション物件の管理費・滞納等による管理不全・暴力団排除の必要性・災害時における意思決定ルールの明確化などの課題もあり、新ルール(改正)の策定へとなった。

具体的内容だが、国土交通省は次のように発表している。

2.今回の改正の概要等
[1] マンション管理組合による管理の適正化のための必要事項を定めた「マンションの管理の適正化に関する指針」(マンション管理適正化法第3条の指針)の改正を官報公布
→ コミュニティ形成の積極的な取組みを新たに明記、外部専門家を活用する場合の留意事項を明記 等
[2] 区分所有者間で定めるマンションの管理ルール(区分所有法第30条の規約)の標準モデルである「マンション標準管理規約」及びこれの解説である「マンション標準管理規約コメント」の改正を自治体・関係団体に通知
→ 外部専門家の活用、管理費等の滞納に対する措置、暴力団等の排除規定、災害時の管理組合の意思決定、管理状況などの情報開示に関する規定を整備、コミュニティ条項を再整理 等

※なお、マンション標準管理規約及び同コメント(団地型)、マンション標準管理規約及び同コメント(複合用途型)については、策定が出来次第、国土交通省ホームページにおいて公表する予定です。

出典:国土交通省(国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室)
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000133.html

国土交通省マンション規約改正
▲『「マンションの管理の適正化に関する指針」及び「マンション標準管理規約」の改正について』を報道発表した国土交通省(画像は国土交通省サイトのキャプチャ)

そして「マーケットの動き」として、木造3階建て住宅及び丸太組構法建築物の建築確認統計・国土交通月例経済・不動産経済研究所マンション建売市場動向・土地所有利用状況に関する企業行動調査などについて紹介している。

またRETIOメルマガ第113号の「最近の判例」では、「賃借人より礼金として受領する金員を媒介業者が広告料名目で収受する旨の媒介業者と賃貸人間の合意は宅建業法に違反し無効とされた事例(東京地裁 平成25年6月26日判決)」を扱っている。報酬規程は宅建業法で定められていることは言うまでもないが、今回のケースのような宅建業法に抵触する可能性がある合意は控えるべきあると記事は伝えている。

最後に「相談・紛争事例等より」は、「媒介業者による暴力団事務所の存在の説明について」を掲載している。事前の説明に関するもので、媒介業者として重大な調査および説明義務違反が論点である。また売主の瑕疵担保責任の点からも考察を行っている。

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